Единственное жильё при банкротстве

Как работает защита единственного жилья

Когда суд вводит процедуру реализации имущества, финансовый управляющий составляет опись всего, что принадлежит должнику. Единственное пригодное для проживания помещение исключается из конкурсной массы в силу прямого указания закона — для этого не нужно ничего «выбивать» или доказывать особыми способами. Пункт 3 статьи 213.25 закона № 127-ФЗ поручает исключение самому управляющему, а не суду; в суд идут, только если возникли разногласия.

Норму стоит прочитать дословно, потому что каждое её слово потом всплывает в спорах. Взыскание не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания, — и на земельные участки, на которых такое жильё расположено. Отсюда три вывода:

• защищается фактическое совместное проживание, а не прописка;
• защищается доля в праве на такое помещение так же, как целый объект — норма говорит о жилом помещении «или его части»;
• участок под единственным домом следует судьбе дома.

Пленум Верховного суда № 48 от 25.12.2018 отдельно подтвердил, что исполнительский иммунитет единственного жилья, не обременённого ипотекой, действует и в ситуации банкротства должника. Площадь и стоимость сами по себе роли не играют.

Если жилых помещений несколько

Ситуация «квартира и доля в доме бабушки» встречается чаще, чем кажется, и решается она не арифметикой. Пленум № 48 указывает: при наличии у должника нескольких жилых помещений то, которому предоставляется иммунитет, определяет суд, рассматривающий дело о банкротстве, исходя одновременно из необходимости удовлетворить требования кредиторов и защитить конституционное право на жилище самого должника и членов его семьи, включая находящихся на иждивении несовершеннолетних, престарелых и инвалидов.

Автоматического «оставляют самое дешёвое» в законе нет. Зато есть предсказуемая логика: чем яснее показано, где семья действительно живёт — регистрация, школа детей, место работы, коммунальные платежи, — тем меньше пространства для спора. Разобраться со статусом каждого объекта нужно до подачи заявления, а не после описи.

Исключение первое: ипотека — и как 298-ФЗ его смягчил

Ипотека — единственное исключение, записанное прямо в статье 446 ГПК: иммунитет не действует, если жильё является предметом ипотеки и на него по законодательству об ипотеке может быть обращено взыскание. До 2024 года это почти всегда означало продажу квартиры с торгов.

Закон № 298-ФЗ от 08.08.2024 добавил в закон о банкротстве статью 213.10-1 — «отдельное мировое соглашение» с ипотечным кредитором. Его устройство важно знать точно, потому что оно даёт должнику неожиданно много прав:

• заключить такое соглашение можно на любой стадии дела о банкротстве, но не ранее срока из пункта 2 статьи 213.8;
• решение со стороны должника принимает сам гражданин, а несогласие финансового управляющего не является основанием для отказа в утверждении соглашения судом;
• согласия остальных кредиторов не требуется — действие соглашения на них не распространяется;
• после утверждения судом жильё и участок под ним не включаются в состав имущества, подлежащего реализации, а требование банка исключается из реестра и погашается на первоначальных условиях;
• платить может третье лицо, участвующее в соглашении, — супруг, родители, — и (или) сам гражданин из доходов, на которые не может быть обращено взыскание, либо из доходов после завершения процедур.

Просрочка не закрывает дорогу: закон прямо предусматривает, что если на момент заключения соглашения просрочка допущена, соглашение должно содержать условия о порядке и сроках её устранения. Два условия, о которых чаще всего забывают: если прочего имущества не хватает на требования кредиторов первой и второй очереди, суд утвердит соглашение только при внесении на специальный счёт суммы для их погашения — но не более 10% стоимости жилья по отчёту оценщика; а при расторжении или неисполнении соглашения требование банка восстанавливается, и он снова вправе обратить взыскание на квартиру.

Как устроена ипотека при банкротстве — условия сохранения квартиры, роль третьего лица, сценарий торгов — разобрано в отдельной статье, а практическую подготовку такого дела мы описываем на странице услуги банкротство с ипотекой.

Есть и обратный сюжет, который иногда спасает квартиру без всякого мирового соглашения. По пункту 5 Пленума ВС № 48, если залоговый кредитор не предъявил требование в деле о банкротстве либо пропустил срок и суд его не восстановил, он не вправе получить удовлетворение за счёт предмета залога — ни в деле, ни вне его. Единственное жильё тогда считается не вошедшим в конкурсную массу, а право залога прекращается после завершения реализации при условии освобождения должника от обязательств.

Исключение второе: «роскошное» жильё

Конституционный суд постановлением № 15-П от 26.04.2021 допустил, что исполнительский иммунитет не абсолютен: суд может отказать в нём и предоставить должнику замещающее жильё. Но там же названы рамки, и они узкие. Отказ в иммунитете не должен становиться наказанием должника, а должен быть способом удовлетворить кредиторов, поэтому суд сравнивает рыночную стоимость жилья с размером долга; должник не может быть оставлен без жилища, отвечающего минимальным нормам; замещающее жильё предоставляется в том же поселении, где он жил, — и вопрос о его предоставлении должен быть решён, а не отложен на потом.

Порога метража или стоимости в законе нет. Для обычных квартир и домов это исключение практического значения не имеет: механизм рассчитан на ситуацию, когда деньги, причитавшиеся кредиторам, были вложены в заведомо избыточную недвижимость.

Исключение третье: сделки перед банкротством

Опаснее всего — попытки «подготовиться» к банкротству: переписать вторую квартиру на родственника, продать её за символическую цену, подарить долю. Управляющий проверяет сделки за три года и оспаривает подозрительные — тогда имущество возвращается в конкурсную массу, а должник рискует неосвобождением от долгов за недобросовестность.

Здесь у Пленума № 48 есть важная оговорка в пользу должника: сделка по отчуждению жилого помещения не подлежит признанию недействительной, если на момент рассмотрения спора в помещении продолжают совместно жить должник и члены его семьи и при возврате в конкурсную массу оно будет защищено исполнительским иммунитетом. Смысл прост: оспаривание имеет цель вернуть в массу то, что можно продать, — возвращать неприкосновенное бессмысленно.

Это не индульгенция: правило не работает для второй квартиры, для жилья, где семья не живёт, и для ипотечного жилья. Если сделки за последние три года были — не скрывайте их от юриста на разборе: почти всегда есть законная стратегия, но выбирать её нужно до подачи заявления, а не после вопросов управляющего. Какие сделки и по каким основаниям оспаривают — в статье о сделках перед банкротством.

Прописка, доля и «жильё у родственников»

Три пограничных случая, которые дают больше всего вопросов.

Прописка. Регистрация — доказательство, а не основание. Норма говорит о помещении, которое для должника и совместно живущих членов семьи является единственным пригодным для постоянного проживания. Если человек прописан у родителей, но живёт в своей квартире и другого жилья у него нет, защищается эта квартира. Обратное тоже верно: свежая регистрация в объекте, где никто не живёт, работает против должника.

Доля. Иммунитет распространяется и на долю, потому что статья 446 говорит о жилом помещении «(его части)». Размер доли значения не имеет — важно, что это единственное жильё. Судьба долей, которые единственным жильём не являются, разобрана в статье о доле в квартире при банкротстве.

Жильё, которым владеет не должник. Квартира родителей или супруга, где должник просто живёт, в его конкурсную массу не входит вовсе — в массу попадает только имущество, принадлежащее гражданину. Но если у самого должника при этом есть в собственности другое помещение, именно оно окажется предметом спора об иммунитете.

Что в итоге проверить перед подачей

Три вопроса решают судьбу жилья в деле: единственное ли оно фактически, есть ли ипотека и были ли сделки с недвижимостью за три года. По каждому из них у юриста есть инструменты — от ходатайства об исключении из массы до отдельного мирового соглашения по статье 213.10-1. Посчитать, сколько денег вам будут оставлять ежемесячно в процедуре, можно в калькуляторе «Сколько оставят», а полный перечень защищённого — в статье «Что не заберут при банкротстве».